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??優質寫字樓投資回報率較高

??記者調查獲悉,利生大廈為北京王府井商務區內唯一一棟銷售型寫字樓,該項目今年以低於市場價格散售,其開發商稱,“公司欲借王府井品牌升級戰略的契機逆市突圍,完成年度銷售任務”。據其銷售人員透露,該項目為地鐵8號線王府井站上蓋物業,今年下半年入市,其開發商為瞭回籠資金而低價入市開盤,均價為每平方米6.5萬元。

??DTZ戴德梁行華北區研究部主管及助理董事趙巖也對記者表示,“金融、IT及高科技以及專業服務企業為本季度需求的主導力量,其需求占據總成交量的72%,其中,專業服務企業需求較之上季度明顯回暖。相比之下,制造業需求繼續呈現萎縮態勢。有別於前三個季度,本季度外資企業需求回升,占據總成交量的43%,在2014年下半年,北京甲級寫字樓市場約71.86%的租賃活動均由內資企業完成,且內資企業在北京寫字樓租賃市場中的成交占比仍呈上升態勢。就全年來講,主要需求仍來自於內資企業。

??據記者瞭解,王府井地區未來新增商務商業面積將近40萬平方米,主街將形成南、北兩大商圈門戶,商務層級會不斷提升,除瞭購物中心外,規劃還涉及少量辦公物業以及停車場等配套設施。王府井建管辦負責人表示,這將是王府井商圈下一步品牌升級的重要支撐,預計於2015年底竣工後將逐步開業經營。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-16/14405961743680955269380.shtml

??據其透露,利生大廈在入市之前即儲備瞭一些意向客戶,包括與公司開發其他項目的客戶群。該人士稱,利生大廈此前為開發商自持型物業資產,一直以出租方式運營。

??值得註意的是,今年房地產市場相對低迷,這在某種程度上也影響瞭寫字樓市場。加上互聯網金融、股票等投資領域,因此投資客在地產行業投資的比例有所下滑,那麼,寫字樓物業是否會受到大幅沖擊?

??“地王”級辦公樓持有變銷售

??上述利生大廈開發商也向記者表示,“我們利生項目體量不大,隻有88套可供銷售,總價、起價和銷售單價在北京市都相對不高。但王府井區域位置優越,多條地鐵線路交匯,而且屬於地鐵8號線上蓋物業,所以應二胎房屋設定該不愁賣。目前已經整售瞭兩層,主要客戶群體是自用型客戶為主,部分自用型客戶則一般為國企、金融、航空、高新電子商務等領域的公司。

??“我們銷售的是第6層至第9層,目前在售面積約為1萬平方米,隻有80套,全部是精裝修產品。”利生大廈銷售人員向記者介紹道,“也有整層銷售的樓層,而且均價較低”。

??實際上,王府井商務區是中國最知名的商業街之一,這裡自古即有“金街”之稱。現在商廈、寫字樓、酒店等商用物業林立,聚集瞭各種國際一線品牌。盡管如此,為瞭提升王府井商業步行街的品牌聚集度,構建成世界級商圈,王府井商務區又引入瞭王府井國際品牌中心、海港城、嘉德藝術中心、大龍西部會館等重點項目。

內容來自sina新聞



??“這一散售價格相對偏低。”某熟悉北京寫字樓市場人士向記者表示,從整個北京寫字樓市場來看,銷售均價保持在7萬~8萬元/平方米的項目雖然多,但對於位於王府井區域的甲級寫字樓來說,這一價格並不高。“利生大廈屬於王府井商圈,該商圈屬於中央核心商務區,區域內甲級寫字樓年供應量相對較低,用於銷售的商用物業極少。在銷售型物業供應量極為稀缺的區位優勢下,銷售均價每平方米6.5萬元的價格十分具有投資價值,預計將有非常高的升值空間”,他說。

??記者走訪後發現,上述正在開盤銷售的利生大廈寫字樓正位於北京王府井商業街北口,這棟被開發商稱為“地王”級的寫字樓共有9層,其中,1層至3層為體育用品商店,整棟樓目前正在整體裝修改建。

??對此,第一太平戴維斯研究及顧問咨詢部相關人士表示,受北京寫字樓市場有限的可投資存量、較之其他城市更高的租金水平以及大批潛在內外資投資者、使用者的旺盛支撐,業主對北京寫字樓的升值預期是得到強化的。

??有統計數據顯示,目前,王府井商圈年均客流量超過7000萬人次,年銷售額超過150億元。但值得註意的是,該區域內物業一般都因地理位置優越而隻租不售。

??“因為公司需要完成年度銷售任務,加快回籠資金,為明年拿地尋求更大的戰略空間,才出售自持物業。”上述公司相關人士向記者表示,項目所在區域空置率很低,投資回報率相對高;而且為目前王府井區域內唯一在售甲級寫字樓物業,因此在目前市場低谷期入手,未來收益空間是可以預見的。

??據萊坊發佈的《2014年第三季度北京寫字樓市場簡報》顯示,截至三季度末,利生大廈所在的核心商務區每月每平方米租金約為367元,空置率為2.8%,遠低於望京、中關村以及燕莎等商務區的空置率。

??“該區域甲級寫字樓的投資回報率約為7%左右,但區域內自持寫字樓的比例較高,銷售型寫字樓物業稀缺。因此具有非常高的升值空間。”上述熟悉北京寫字樓市場人士向記者表示,該樓附近的新東安寫字樓租金每天每平方米最低為15元,東方廣場寫字樓每天每平方米最低20元以上。

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??寫字樓市場整體租金小幅上漲

??第一太平戴維斯發佈的報告顯示,2014年第四季度供給充足,核心商務區供給不足的現狀在第四季度得到緩解。2014年第四季度凈吸納量系近三年最高值,為35450平方米,全年凈吸納量系近三年最高,近乎2013年的七倍。至此,2014年全年供給量總計45.1萬平方米,系2011年至2013年間年均供給量的1.4倍。

??在龐大的市場供應下,北京甲級寫字樓整體市場的平均租金較為穩定。據數據顯示,北京甲級寫字樓整體市場的平均租金環比上漲0.41%,至每月每平方米389.20元(63.28美元),同比上漲幅度為2.26%。

??在資本值方面,該報告顯示截至目前,北京甲級寫字樓資本值環比增長0.8%,至每平方米人民幣64100元,同比上漲4.3%。同時,甲級寫字樓毛收益率為5.93%。

??該公司華北區研究與顧問咨詢部董事王瓊向記者表示,盡管甲級寫字樓租金預計有所下降,但是本地市場有限的優質可售項目及內外資投資者的穩定需求將繼續支撐北京甲級寫字樓資本值穩步上升。王瓊預計,2014年第四季度北京甲級寫字樓毛收益率將保持在5.8%至6.0%之間。

甲級寫字樓有望迎 逢低入市良機 租金小幅上漲


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??受房地產市場大勢影響,與去年相比,今年北京市寫字樓市場出現走弱跡象,但隨著各類救市政策逐步釋放,不少開發商正在制定明年漲價的計劃。鑒於此,投資客開始趁投資物業銷售價格築底之際入場。

??日前,位於金融街和燕莎商圈的錦什坊街叁拾伍號大廈項目投放市場,而王府井商務區內的利生大廈更是以低於市場銷售均價入市,每平方米6.5萬元。在租金持續小幅上漲背景下,甲級寫字樓市場有望迎來“逢低入市”的抄底良機。

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