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  本項目的創新性體現在三個方面:一是思路創新,在農村勞動力人口積極進城務工的大背景下,項目提出瞭城鎮老年人回歸自然環境更好的鄉村養老的理念。同時解決農村空巢老人的後顧之憂。二是模式創新,空置農房改造無需動用新增土地,降低建設投資成本,而且可以使政府、老人、農戶等多方主體受益。三是市場層面的創新,主要體現在項目運作方積極引進發達國傢養老理念及技術標準,對空置農房進行高層次改造,對於我國老年地產行業的規范化具有重要的意義。入住老人每月食宿娛樂護理全包含的收費限定在1000~3000元之內,屬於大眾型可承受的范圍。

  商業模式淺析:

  標準化管理--引進國外先進的養老產業發展理念,打造具備中國特色的社會主義新型養老產業基地。首先訂立科學合理的總體質量標準,持續提升養老社區的生活品質,保證巴南區項目的服務質量超過國內"居傢養老"的水平;然後再參照國傢養老產業發展規劃制定具體的住宅建設和配套設施標準,完善養老社區的軟、硬件統一標準,實行標準化管理,保證社區服務質量,尊重老年人的生活體驗。

  老年地產項目不同於其他項目的特點在於其多元性、復雜性和變化性。老年住區在國內尚屬起步階段,又帶來很多不確定性以及市場的風險性。一般認為養老設施及老年居住水平取決於硬件設施,其實更重要的是為入住者提供高水平、高質量的運營管理和細致周到服務。即使設施的建築和設備水平非常高,如果管理不到位、工作人員不專業,無法為入住者提供滿意的服務,那這所設施也是不合格的。

  其二,關於低端與高端。

  現在,由於中國老年地產尚處於起步階段,存在界定不清,相互混雜的問題。一些地方政府部門尚未解決好非營利性養老的問題,卻熱衷於營利性市場化養老,利用公共資源圈錢圈地,儼然把政府部門當做開發商,開發高端養老社區,很多做法存在有誤區,造成極大的浪費及資源的不合理分配。就像是住宅的商品房與保障房,由於開始沒有明確界定和劃分,造成瞭很多問題。老年人、老年地產、養老產業可是經不起反復折騰的,一定要在一開始就做出明確的劃分與界定。

  本案設計改造思路,在改造中保留房屋的原有結構,在整體設計思路上以鄉村風格為主,突出自然、原生態、質樸的感覺。室內設計註重功能,體現適老化的要求,輕裝修重裝飾,營造出田園、清爽、幹凈利落的空間。在裝飾上更多的選用當地有特色的農具和農產品做藝術加工作為外觀的配飾。在園林景觀的設計上,我們保留和優化原有的喬木灌木景觀,在此基礎上彌補當地人工綠植普遍偏少的不足,增加人工造景包括室外配套設施、健身器材、垃圾桶、路燈等,修繕石階踏步增加護欄扶手以及室外的地面鋪裝等。從室內到室外都充分考慮老人的生理及心理需求,為城市退休老人及鄉村空巢老人提供宜居住所。

  退休以後的老年人逐步回歸人本性的生物屬性,而不希望由社會屬性再來劃分為高中低、三六九等。所以,建議把低端稱為大眾型(實用型),把高端稱為享受型(豪華型),介於兩者之間的可以稱為舒適型(基本型)。

  中國房地產在經過瞭過去十年繁榮與高速發展之後,面臨宏觀調控和持續低迷,進入轉型期。

  案例項目簡介:

  本項目的規模大、受眾廣、商業模式創新。

  試點村落首批建設改造規模約為3000平方米的室內面積,以及相應的戶外庭院和景觀區域。目前提供閑置房的農戶22戶,可供使用房間為120間,分佈於17棟房屋中。其中磚混結構12棟,石木結構2棟,土木結構3棟。該區域房屋大多修建於1980年至2009年之間,房屋室內大部分未裝修,設備管道佈線等基本未安裝,外立面曾於2009年統一實施瞭簡單的塗裝。

  本案通過將農戶閑置農房集中改造為適宜養老人群及休閑度假遊人群居住的適老化居所,發展當地養生養老及旅遊產業,促進並整合資源高效利用,幫助農戶解決後顧之憂。

本項目得到巴南區政府的大力支持,與閑置房農戶簽訂出租協議,解決農戶就業與生活問題,同時解決瞭農村空巢老人的生活和照料問題。農戶中身體尚健康的的老人可以參與服務和管理,獲取房屋租金回報的同時積攢今後獲得照料的權益。入住的城市退休老人也可以參與其中,形成多贏。經估算,本項目策劃設計費以及裝修施工改造投資,包括運營管理、人員培訓、營銷推廣的策劃顧問等費用在內的總投資為1000萬元左右。

  以上結合案例對中國老年地產商業模式做瞭簡單的說明和分析,拋磚引玉,期待與業界有識之士共同探討,以期促進中國的老年產業健康、有序、持久的發展。

內容來自sina新聞

  本項目定位很高,也得到天津市政府的高度關註與支持,是房地產轉型的一個典型案例。

  開發設計及運營管理貫穿統一的創新的理念,新型模式中能夠找到使老人安心生活的一種全新的傢庭形態,居住在社區中老年人可以沒有任何後顧之憂,與同齡人進行愉快地交流,享受生活的樂趣,成傢立業的孩子也可以自由地來往,共同享受社區提供的多方位服務。

  案例項目簡介:

  商業模式淺析:

  現在經常聽到的是要做高端養老。首先因為其營利性相對較高,但其受眾人群數占老年人總數的比例很低,應歸屬於享受型,不可能普遍開發推廣。今後需求量最多的應該是介於中間的舒適型,所以也稱之為基本型。大眾型是以低成本低收費為主導的,以實用為目標。舒適型以溫馨舒適為目標,註重質量與品位,收費比大眾型高,但要使得現在以及今後靠退休金和養老金生活的老人能夠承擔。享受型可以是多種多樣的,以尊享老後生活為目標,其成本投入與收費成正比,完全放開與市場接軌。

  隨著中國老齡化社會的深入發展,加之近年房地產調控、轉型,老年地產逐漸被當成一個專屬的分支獨立出來,其商業模式也與普通住宅開發有所不同。

  普通住區開發大多為毛坯房銷售,售後由物業公司管理。老年住區則必須完成精裝修才能辦理竣工移交,或租或售,交付使用後的運營管理和服務極為重要。

  該項目位於天津市津南區。緊鄰天津市外環線,距離天津市中心僅15分鐘車程,交通便捷,位置優越。周邊擁有已投入運營的高爾夫球場、醫院、國際學校、雙語幼兒園、商業街、養生會所等完善的配套公建,區域內已完成並入住的居住建築面積近200萬平米,涵蓋瞭別墅、多層洋房、高層住宅等多種產品類型,養老社區定位在高檔居住區內。

  規模化建設--這是降低成本、提高盈利的有效途徑,同時又是形成"大而全"多樣性產品的基礎。巴南區雙寨山農房改造項目選址農村,並借助農房適度改造構建養老社區,減少瞭土地成本。同時大批量農房集中改建所形成的規模效應也將進一步縮減建設成本,高效的資源利用和科學的運轉模式為該項目的上馬盈利提供瞭切實的保證。

  本案占地1000畝,總建築面積約80萬平方米,計劃投資人民幣30億元。該項目建設目標為集"養老、養生、醫療、保健、康復、休閑、娛樂、藝術、教育、培訓、國際合作等"於一體的,具有現代化可持續發展的、凸顯社會經濟效益和示范作用的養老社區。擬打造為今後需求量最大的舒適型養老養生基地。面向京津冀以及全國范圍(子女在京津冀工作)的老年人及老少居傢庭。

  據摸底調查,作為試點村落的雙寨山慈竹壩有戶籍人口89人,常年居住人口僅28人,房屋建築面積5380平米,擁有房屋216間。

結合中國國情的老年地產商業模式初探

  除此之外,本項目商業模式還有如下幾個方面的探索:

  老年地產項目的商業模式各要素見圖1所示。養老項目的開發流程及資金走向見圖2。商業模式可以從不同的側面不同的視角來解析,因篇幅有限,這裡無法一一展開論述,就結合我們做過的幾個案例,從前述大眾型(實用型)、享受型(豪華型)和舒適型(基本型)這樣的角度,探討歸屬於營利性范疇的老年地產的商業模式。

  其一,關於非營利與營利性。

  集約化經營--通過這種科學高效的運營理念,可以實現集團規模經營,資源共享、信息共享,達到提高服務質量、提高經濟效益的目的。以巴南區雙寨山為社區化養老產業試點基地,在適當的時機將該發展模式向周邊地區乃至全國廣泛推廣,采用類似美國NBA籃球的"聯盟經濟"體系,實現集約化的連鎖經營,依托低成本的規模化建設和高質量的集約化經營搶占養老市場龍頭地位。

  理財式融資--這種更具創新性的融資方式將為巴南區項目提供更加靈活高效的資本支持。中國老年人手中沉淀著數萬億積蓄,但大多數老人不會輕易動用。通過私人理財、保值基金等多種形式的融資途徑,一方面為項目募集充足的資本,另一方面能讓老年人的存款保值、升值。

  滾動式開發--這是將巴南區項目做強做大的有力手段。我國房地產業的發展都是通過滾動開發做大的,該項目的巨額投資也可采用滾動開發來完成,以便大幅降低前期投入,提高初始投資的靜態回報率。首期建成後吸收"分紅式會費"的方式進行再投資,按兩年一個周期的頻率將項目順利開展,打造具備高增值潛力的優良產業。走低價大眾市場方向,靠較好的性價比開拓更廣大的市場。

  二、享受型(豪華型)

  案例項目簡介:

  目前最為管理學界所接受的是Osterwalder、Pigneur和Tucci在2005年發表的"Clarifying Business Model: Origin, Present and Future of the Concept"一文中給出的商業模式定義:"商業模式是一種包含瞭一系列要素及其關系的概念性工具,用以闡明某個特定實體的商業邏輯。它描述瞭公司所能為客戶提供的價值以及公司的內部結構、合作夥伴網絡和關系資本等用以實現(創造、營銷和交付)這一價值並產生可持續、可盈利性收入的要素。" 所謂商業模式,其核心就是價值創造。無論說商業模式有三大方面、六大要素、還是八要素、九要素, 還有什麼三維立體模式,歸根結底,商業模式是解決如何盈利?如何推銷產品或服務?如何吸引客戶關註並購買?等等價值創造的問題。

  產品定位:五星級一站式綜合養老示范社區,全齡化持續關照的活力老年社區,創新型綜合養老服務業示范社區,集東方文化融國際風情養老社區,生態智能人性化的老年宜居社區。是典型的尊享生活的享受型老年社區。

  本項目規劃用地24.25公頃,容積率1.3%,總建築面積315250㎡,公建面積50060㎡,居住建築面積265190㎡。總戶數約2500戶,測算入住老年人口數約為3750人。初步計劃,總建築的面積的五分之一持有經營,另外五分之一為租賃及部分產權銷售模式,剩餘五分之三用於銷售,回籠開發成本。持有經營部分的CCRC首層平面參見圖4所示。

  所以說,老年地產項目包括硬件的建築和軟件的服務兩大方面,兩者相輔相成,缺一不可。其商業模式也與過去的普通住宅開發大相徑庭。

  為瞭讓本社區中入住的高齡者永遠保持活力、充滿朝氣,與"異國文化的接觸"是一個非常重要的內容。本項目在設計、管理、入住、服務、護理等多層面引入瞭國際化的理念。同時,導入"終身護理持續關照方式"使老人更安心幸福的享受老年生活。

  一、大眾型(實用型)

  以政府部門為主體經營的社會福利性敬老院、養老院應屬非營利性,主要解決"三無"(無勞動能力、無生活來源、無法定贍養人)、"五保"以及"低保"等生活有困難的老人的養老問題。由各種社會力量、企業、開發商、運營商投資經營的市場化的老年住區、養老機構屬於營利性,政府應正確引導、鼓勵、監管。

  眾所周知,過去的普通住宅開發的模式是滾動開發,構建銷售模式。轉型期,開發商從儲備土地盈利變成開發產品盈利。很多公司會考慮轉向輕資產,不再是單純的資源導向。房地產的利潤更多來源於產品本身,更註重產品和服務,重點是持有性經營和細致周到的服務,需要構建全面的經營模式。

  老年地產及養老項目正是在這樣的背景下,突然升溫,倍受關註。但真正去落實並形成創新的商業模式,並不是簡單的事情,往往是雷聲大雨點小,需要創新的勇氣和果敢的判斷。隨著中國老齡化社會的持續發展,特別"421"傢庭結構推動養老模式的轉變,養老項目和老年住區是剛性需求,購買服務、安享老後的生活方式,是老年地產商業模式的核心。

  有一點需要在此特別提醒,過去的房地產存在著暴利,而老年地產需要轉變過去的某些思維定式,即使是這樣高端的老年地產也不會是暴利和短期盈利的。

  三、舒適型(基本型)

  老年地產界定於營利性的范疇。應與非營利性明確區分,在政策、建設標準、管理、運營、服務、收費、入住條件等多方不動產二順位設定缺錢急用哪裡借錢面加以界定,區別對待。

  該項目位於北京與天津之間的河北省香河縣。緊鄰高速道路出口,從北京的國貿出發大約為50分鐘車程,交通便利,具備一定的區域優勢。

  先闡明幾個與老年地產有關的概念和觀點

  從總體規劃到單體建築,充分體現如下關鍵詞:

  生態-低碳-人性化-高爾夫-花鳥園-遊樂園-文化藝術-田園都市-種植養殖-休閑娛樂-醫療康復-健康活力-運動健身-養生體檢-教育培訓-終身持續關照

  由於項目地理位置和人文環境等客觀條件並不太理想,需要在規劃和運營方面下功夫,打造出具有魅力的獨特的主題來吸引足夠的老人來入住。圖5圖6為設計概念草圖(註1)。

  商業模式淺析:

  該項目位於重慶市巴南區。距離重慶市大約40分鐘車程,交通便利、青山環繞、空氣清新、風景宜人(見圖3)。住在山裡的年輕人到大城市打工、買房、定居,現居住在村裡的多為空巢老人,大量房屋閑置,且老人無人照顧。土建融台南西港土建融

  經初步測算,將有近萬名老人入住,對產品及服務有很高的要求,但價格不能太高,要讓靠退休金和養老金生活的老人能夠承擔。目前定位在每月3000~5000元,提供性價比高的產品和服務。

  由於資金來源與房地產開發不同,有很大部分的保險資金註入,可實現隻租不售或少售,更便於今後的統一管理和服務。

  引入很多國外發達國傢成熟的經驗和做法,註重項目策劃,在策劃設計階段充分考慮運營管理,為降低投資成本和運營成本打好基礎。

  瞄準京津冀以及子女在京津冀工作的全國范圍的老年人及老少居傢庭,靠較好的性價比開拓更廣大的市場,靠有效控制成本,推出今後需求最大的基本型產品。這樣的模式會是將來最大的贏傢。

  其三,關於硬件與軟件。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-13/11122069638.shtml
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